マンション購入後の不安

マンション購入後の不安

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マンションの管理組合

【建築当時のコンクリート被り厚不足による鉄筋爆裂。鉄筋コンクリートは、できあがってしまうと中が全く見えないので、とても心配なのですが。】

A→鉄筋コンクリートの建物では、鉄筋の外側を覆っているコンクリートの厚みが大変重要です。鉄筋位置からコンクリート表面までの厚みを、コンクリート被(かぶ)り厚と言います。1981(昭和56)年以降の新耐震基準によると、基礎回り6センチ、柱・梁あるいは壁而等で、土に面している部分は4センチ、土に面していない部分は3センチ、床スラブではニセンチという基準があります。東西線沿線駅から歩いて10分、96戸、9階建てで、1階が駐車場、2階以上が居住部分というマンションです。

築後15年目に大規模改修工事を実施することになり集住機構の建築士が建物診断を行ったところ、ベランダや開放廊下にコンクリートの亀裂が無数にあり、被り厚不足が発見されました。このことは、建築基準法施行令79条の瑕疵にあたるとして早速、販売会社と建設会社に無償補修するように交渉をしましたが、その中での販売会社の言い分は「過去にこの件については話がしてあってもう解決ずみだ」ということでした。しかし、大規模改修工事で足場を組んでさらに確認してみると販売会社の言い分どころではないほど、一棟に3000箇所にも及ぶ亀裂や爆裂現象が出ていました。特に天井の爆裂現象は、天井の床面の鉄筋の位置を下げており明らかに施工不良ということがわかりました。

そのためKマンション管理組合は、販売会社並びに建設会社から施工不良に対する重大な過失を受けたとしてその損害賠償請求の裁判を、1996年12月東京地裁に起こしました。ところが同じケースで1996年12月26日東京高等裁判所から次のような判例が出たため、Kマンション管理組合の裁判は門前払いとなりました。しかし、それまでに爆裂現象等の膨大な資料を裁判所に提出していましたので、それを見た裁判官の裁量により、現象面は事実として判明しているので、何らかの責任は果たすようにとの和解案の調停が数回開催され、1998年3月の調停で販売会社が300万円の和解金をKマンション管理組合に支払うことが決定し一定の解決をみました。

〔損害賠償請求控訴事件:東京高裁平8(ネ)3595号〕マンションの管理組合はマンションの建設業者、販売会社に対し、共用部分の瑕疵による損害賠償請求をするにつき、請求権が区分所有者全員に総合的に帰属すると主張していることを理由に管理組合の当事者適格が肯定されたが、主張にかかる請求権は可分債権であるとして請求が棄却された事例。つまりこの判例は、損害賠償請求権は共用部分の共有者である各区分所有者に帰属するものであるから、管理組合の理事長名での損害賠償請求権は無効であり、裁判は各区分所有者が原告とならなければならないとの主張である。

あるいは一人ひとりの区分所有者の委任状を受けてしか管理組合は請求できないとした考えである。この判例は、管理組合が不服として現在最高裁判所に上告中であり、1998年3月末現在でまだ結審されていない。この判例については、当集住センターとしても容認しがたく、今後の問題として弁護士等の研究学習会を継続しながら理論確立をしていきたい。


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